??乐居财经 林振兴 发自北京

??“守江山”八载,潘石屹的“包租公”生意却并不顺遂。近日,老潘又站在风口浪尖,被路透社曝出黑石集团与SOHO中国就私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

??3月11日,SOHO中国发布公告回应称,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性。此举也从侧面证实了传闻的可靠性。

??如若黑石要约收购成功,SOHO中国将退市摘牌,中国房地产牌桌上再无SOHO中国,潘石屹夫妇也将相继退出中国地产的历史舞台。而这一份新鲜出炉的年报,或将是SOHO中国最后一次的年报披露。

??3月25日,SOHO中国(00410.HK)发布2019年度业绩报告,期内营业额18.47亿元,同比增长11%。毛利率约82%,2018年同期为75%。公司权益股东应占净利润约13.31亿元,同比增长8%。归属股东净利润13.31亿元,同比减少30.85%,本年度不派发末期股息。

??从这份年报数据中,潘石屹为何执意要离场,或可窥一二。

??营收疲软,净利润缩水

??世纪之初的SOHO中国以及潘石屹早已是京城热门话题。正是在那个销售为王的时代,潘石屹完成了上市,SOHO中国风格各异的建筑不断在京沪两城掠夺人们眼球。

??回望过往岁月,2007年上市至2010年间,正是SOHO中国快速发展并形成商业地产“开发-销售”模式的过程,2010年商业物业散售达到了238亿元。而今,238亿也成了潘石屹再也迈不过去的数字。

??自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时,营收逐年下降。

??查阅SOHO中国历年财报发现,自2012年公司进行业务转型以来,营收几乎逐年下降,进入疲软期。2013年至2018年,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元和17.21亿元。

??近几年,SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元,2019年其营业额约18.47亿元,同比增长11%。虽然SOHO中国营收有所增长,却逃不出净利持续下跌的魔咒。2019年报显示,公司归属股东净利润13.31亿元,同比下跌三成。

??每逢业绩发布,SOHO中国的股价都要跌上一跌。然而2019年业绩发布后,SOHO中国股价却出现小幅上涨。

??2020-04-01,SOHO中国正式登陆港交所,发行价为10.10港元/股。但之后,公司股价开启连续下跌模式。截至2020-04-01收盘,其股价报收3.48港元/股,较发行价跌去65.54%,公司最新市值为180.94亿港元。

??“五大金刚”出租率集体下跌

??SOHO 中国有“八大金刚”,支撑其业绩。指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

??它们也是潘石屹眼中的“非卖品”,他本人曾在去年推介会上信誓旦旦说道,“我可以非常肯定的说,这八个项目,散售的计划不可能有,散售太复杂”。

??截至目前,SOHO中国“八大金刚”中(除去刚开业的丽泽SOHO),出租率最低的为今年2月开业的古北SOHO,出租率67%。此外,北京区域的SOHO写字楼出租率相比去年均有所下降,其中望京SOHO出租率降幅高达12%;除去SOHO天山广场,上海区域的SOHO写字楼出租率也呈现“跌跌不休”。

??去年11月,丽泽SOHO正式开业,久未合体出现在公众眼前的潘石屹和张欣夫妻合伙人竟然合体站台。随后,潘石屹还于丽泽SOHO回应“跑路之说”称,自己还是中国国籍,不会跑路。

??在租金收入方面,位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场,分别为3.83亿元、2.65亿元和2.33亿元。

??出租率的下滑,只是SOHO中国目前面临的一个问题。国内商业地产的租金回报率水平过低,也是让潘石屹萌生退意的一个重要原因。

??据潘石屹此前透露,即便是在北京这样的城市,总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示,SOHO中国平均借贷成本约4.8%。这意味着,公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息。

??此外,SOHO中国在此次年报中依旧没有公布其力推的共享办公项目——SOHO 3Q的具体运营数据。在优客工场、WeWork等争相冲击规模的同时,SOHO 3Q的发展速度显得有些格格不入,独立上市的计划也变得遥遥无期。

??“卖卖卖”不停

??2019年,SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇频繁。去年6月底,SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13处办公物业项目;紧接着9月,SOHO中国以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

??需要提及的是,SOHO中国从2014年以来就开启“卖卖卖”模式。据不完全统计,短短5年间,SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元。值得关注的是,在套现近300亿元之后,潘石屹却没有在国内购买过一个项目。

??潘石屹或许对中国房地产持看空态度,卖资产也是正常之举。作为企业家来说,做生意的逻辑非常简单,低买高卖,这一个生意结束了,拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标。好友任志强也曾评价,“潘石屹卖东西很厉害,是天生的二道贩子。”

??加速清空国内资产的同时,潘石屹开始转向布局海外公司。乐居财经此前曾独家报道,从2020-04-01至2020-04-01,潘石屹累计注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

??实际上,在转型的低谷期,卖楼成为SOHO中国挽回财务数据的方式,而这一方式确实为它在财务数据上增色不少。2019年,SOHO中国现金及现金等价物为12.07亿元,同比增加67%。

??与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同,SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略,潘石屹亦多次在公开场合表示,公司负债率较低。

??财报显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年,负债率约为46.77%,平均借贷成本约4.8%,境外负债占全部负债约4.2%。

??报告期内,SOHO中国的总借贷共计约180亿元。借贷中约16.32亿元将于一年内到期,约9.86亿元将于一年以上二年以内到期,约39.24亿元元将于二年以上五年以内到期,约114.57亿元将于五年以上到期,短债偿债压力不容乐观。